Инвестиции в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга через платформу

​
​Когда я впервые сказала родителям, что хочу не просто копить деньги «на чёрный день», а заниматься краудлендингом и инвестициями в недвижимость, мама посмотрела на меня так, будто я собралась вступить в пирамиду. «Платформа? Деньги в интернете? Ты что, совсем?» — знакомо звучит, правда? У нас в стране до сих пор многим проще положить деньги на депозит под 6–7% и переживать из‑за инфляции, чем сделать шаг в сторону коллективных инвестиций и взять ответственность за своё будущее в свои руки.

Я инвестор и работаю в сфере краудлендинга уже несколько лет, и чаще всего ко мне приходят с вопросом: «Это точно не развод? Можно ли доверять краудлендинг-платформам?». Особенно когда речь заходит про инвестиции в недвижимость Москвы и Санкт‑Петербурга через платформу. Для многих это звучит как-то слишком красиво: сидишь дома, пару кликов — и вот ты уже соинвестор столичного. Давайте разбираться.

Краудлендинг — это когда много людей дают деньги одному заёмщику, как будто вы с друзьями скидываетесь на общее дело, но только в более организованной форме и под проценты. Коллективные инвестиции — та же история: один человек не покупает весь дом в Москве, а сотни людей вкладывают небольшие суммы через платформу, и за счёт этого становится возможным крупный проект. Платформа здесь — как надёжный посредник: она соединяет инвесторов и заёмщиков, занимается юридическими вопросами и контролем, а мы, инвесторы, получаем доходность инвестиций, которая обычно выше банковского вклада.

Почему сейчас, в 2025 году, про это столько говорят? Потому что интерес к альтернативным инвестициям растёт, а регулирование ЦБ делает рынок более цивилизованным. Ещё несколько лет назад краудлендинг-платформы возникали, как грибы после дождя, и действительно было страшнее: никакой ясности, что завтра будет с компанией, кто отвечает за деньги, где хранится залог. Но сейчас Банк России серьёзно регулирует этот рынок: у платформ должны быть лицензии, отчётность, требования к капиталу, к управлению рисками. Регулирование ЦБ само по себе не даёт стопроцентной гарантии, но сильно уменьшает риск полного беспредела и делает условия понятнее для обычных людей.

Когда мы говорим про инвестиции в недвижимость Москвы и Санкт‑Петербурга через платформу, чаще всего речь идёт о том, что инвесторы через краудлендинг дают деньги девелоперу или компании под конкретный проект. Например, строительство апарт‑отеля в спальном районе Петербурга или реконструкция бизнес‑центра в Москве. Обычно такие сделки оформляются как займ под залог: сам объект или права на него становятся тем самым залогом. Это и есть залоговые проекты, которые любят осторожные инвесторы: если заёмщик не справится с обязательствами, платформа и инвесторы имеют право на залоговое имущество.

Вот здесь обычно и начинается шквал вопросов. «А как проверить этот залог? Откуда я знаю, что он вообще существует?» И вот тут моя внутренняя «зануда‑профессионал» всегда говорит: не ленитесь читать документы. Хорошая платформа даёт не только красивую картинку дома и обещание высокой доходности, но и выкладывает отчёт оценщика, кадастровые документы, данные о заёмщике, его историю проектов. Надёжность заёмщика — это не магия и не удача, это анализ. Сколько лет работает компания, как они обслуживали прошлые займы, есть ли задержки выплат, что за объекты они уже реализовали. В этом смысле краудлендинг похож на знакомство с человеком: одно дело — обещания, другое — реальная биография.

Я помню своего первого инвестора, который пришёл ко мне с суммой в 500 тысяч рублей и страхом в глазах. «Немного накопил, держал на счёте, но понимаю, что инфляция всё съедает. Хочу хоть как‑то защитить капитал, но так страшно». Мы с ним долго обсуждали, зачем ему вообще деньги: «чтобы не бояться старости», «чтобы ребёнку оплатить хороший вуз», «чтобы не зависеть от одной работы». И в итоге он выбрал не один проект в Москве, как ему хотелось изначально («там же всё надёжней»), а три разных: залоговый проект в Подмосковье, небольшой складской объект в Петербурге и один коммерческий объект в Москве. Я настояла на диверсификации портфеля — распределении средств по разным сделкам, чтобы не складывать все яйца в одну корзину. Сейчас он получает выплаты по процентам и уже шутит, что «зря боялся».

Инвестиции в недвижимость через платформу — это не про «мгновенно разбогатеть». Это больше похоже на сад: сначала ты выбираешь участок, подбираешь семена, смотришь, какая там почва (это и есть анализ объекта, заёмщика, залога), потом сажаешь, ухаживаешь, поливаешь, и только через время появляются плоды. Краудлендинг в этом смысле даёт возможность «посадить свой сад» даже тем, у кого нет миллионов на покупку квартиры в Москве. Вложить 10–20–50 тысяч рублей в коллективные инвестиции и стать частью крупного проекта — это реальность, а не рекламный слоган.

Иногда мне говорят: «Ну это всё хорошо звучит, но можно ли доверять платформам? Вдруг они сбегут с деньгами?» И я всегда отвечаю: можно доверять не словам, а фактам. Смотрите, как давно работает платформа, есть ли у неё статус, подтверждённый регулированием ЦБ, насколько прозрачна информация: есть ли отчёты, независимые аудиты, понятные договоры. Почитайте отзывы, но не только на сайте самой компании, а на независимых ресурсах. И главное — не вкладывайте всё сразу и в один проект. Даже самые «сладкие» ставки по доходности инвестиций не стоят того, чтобы рисковать всем капиталом.

Сейчас в московской и питерской недвижимости, если смотреть через призму платформ, видно интересный тренд: всё больше проектов не просто про «построить квадратные метры», а про инфраструктуру и сервис. Например, коворкинг‑центры с апартаментами, небольшие складские комплексы последней мили (для интернет-магазинов), гибкие офисы. Такие объекты зачастую дают более стабильный денежный поток, а значит, и заёмщику проще обслуживать долг, и мы, инвесторы, чувствуем себя спокойнее. Конечно, никто не отменял и классические жилые проекты: дома комфорт‑класса, апарт‑отели рядом с метро, редевелопмент старых зданий в центре Петербурга.

Вот реальный пример из практики: девелопер в Петербурге привлекал через платформу средства на достройку небольшого жилого комплекса недалеко от метро «Проспект Ветеранов». Проект шёл с опозданием по срокам, банки неохотно давали дополнительные деньги, зато у него уже была фактически готовая коробка дома и земля в собственности. Платформа структурировала сделку как залоговый проект: залогом стали права на объект, плюс личные поручительства собственников бизнеса. Инвесторы заходили от 30 тысяч рублей, ставка была заметно выше вклада, но и риски были — всё‑таки стройка. В итоге за два года дом сдали, квартиры продали, инвесторы получили свой процент и возврат тела займа. Кто‑то из них потом рассказывал, что проезжает мимо этого комплекса и улыбается: «Вот здесь лежала часть моих денег, а теперь это дом».

А теперь честно про риски. Да, краудлендинг — это не депозит. Здесь можно заработать больше, но и потерять часть капитала тоже возможно. Заёмщик может задержать выплаты или, в худшем случае, не вернуть деньги. Тогда в дело вступает залог: платформа запускает процедуру взыскания, объект продаётся, выручка идёт на погашение долга. Но этот процесс может быть долгим и нервным. Поэтому, когда вы заходите в залоговые проекты, важно понимать, что залог — не волшебная палочка, а инструмент, который снижает риск, но не отменяет его. Я всегда говорю своим клиентам: если вы не готовы потенциально ждать и нервничать, не вкладывайте туда последние деньги.

Посмотрим ещё на вопрос инфляции и защиты капитала. В нашей экономике инфляция — как медленный, но упорный вор: по копеечке тащит покупательную способность ваших накоплений. Держать всё на обычном счёте — значит мириться с тем, что через пять лет на ту же сумму вы купите гораздо меньше. Инвестиции в недвижимость Москвы и Санкт‑Петербурга через платформу — один из способов сделать так, чтобы деньги работали быстрее, чем их «съедает» инфляция. Не гарантия, не панацея, но реальный инструмент: вы получаете процент по займу плюс можете участвовать в проектах, стоимость активов которых со временем растёт.

Иногда меня спрашивают: «Сколько нужно иметь денег, чтобы вообще во всё это лезть?» И тут у многих срабатывает стереотип: «Инвестиции — это для богатых». Но логика платформ как раз в другом: коллективные инвестиции делают вход доступным. Я видела людей, которые начинали с 10 тысяч рублей, просто чтобы «пощупать» процесс, разобраться, как приходят выплаты, как выглядят отчёты. И это абсолютно нормальный путь. Важно не то, с какой суммы вы стартуете, а то, как вы подходите к этому: изучаете ли документы, понимаете ли, что такое надёжность заёмщика, как работает залог, зачем нужна диверсификация портфеля.

https://im.runware.ai/image/ws/2/ii/10014642-f7d9-4aa9-91ff-1d2b40fe8d6f.jpg

Мне нравится сравнивать инвестиции с переездом в новую квартиру. Сначала страшно: новый район, соседи, непонятная дорога до работы. Но потом вы осваиваетесь, находите ближайший магазин, узнаёте, где вкусный хлеб, где парковаться. Так же и с краудлендингом: сначала всё кажется сложным — графики выплат, договора, регистрация на платформе. Но шаг за шагом вы начинаете ориентироваться, отличать хорошие проекты от сомнительных, понимать, где оправданная доходность, а где слишком «жирная» и, значит, потенциально рискованная.

Я не призываю бросаться в инвестиции в недвижимость с головой и брать для этого кредиты. Я за то, чтобы люди в России перестали бояться слова «инвестиции» и перестали думать, что это что‑то «для других, не для меня». Сейчас, в 2025 году, у нас есть то, чего не было у наших родителей: доступ к информации, регулирование ЦБ, понятные краудлендинг-платформы, возможность начать с маленькой суммы и учиться на практике, а не только по книжкам. Это огромный шанс.

Если вы смотрите на московские и питерские новостройки и думаете: «Ну где же мне взять 20 миллионов, чтобы купить квартиру под сдачу», — не спешите опускать руки. Возможно, для вас более здравый путь — не владеть целой квартирой, а участвовать в коллективных инвестициях в строительство или реконструкцию, получая свою долю дохода в виде процентов по займу. Да, это другой подход, менее привычный, но он даёт возможность быть в игре, а не стоять у витрины и вздыхать.

Внутри меня, как у инвестора и как у женщины, всегда живёт желание безопасности — для себя, семьи, будущих детей. Я понимаю, как страшно сделать первый шаг, как голова забита мыслями: «А вдруг я всё потеряю? А вдруг меня обманут?» Но ещё страшнее — годами откладывать «до лучших времён» и в итоге обнаружить, что все лучшие времена прошли мимо. Деньги любят не только счёт, но и движение. А наша задача — сделать это движение осознанным: учиться, задавать вопросы, проверять информацию, пользоваться тем, что даёт современный финансовый рынок.

Инвестиции в недвижимость Москвы и Санкт‑Петербурга через платформу — не волшебная таблетка, но это реальный инструмент для тех, кто готов думать, читать договоры, анализировать и постепенно, шаг за шагом, строить свой финансовый результат. Не бойтесь начинать с небольшой суммы, не стесняйтесь признавать, что чего‑то не знаете, и задавать вопросы.